שלב א: בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג 
לפני חתימה על מסמך כלשהו, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני החתימה על מסמך טרום-ההתקשרות. לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם. 

החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בנוגע לניגוד אינטרסים בעסקאות לפי תמ"א 38

שלב ב: קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני 
מומלץ לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא, אצל מהנדס העיר.  

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים) ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. 

לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, למעט בלעדיות לתקופה המוסכמת. כמו כן, יצוין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות, לרבות הבטוחות. מומלץ שההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורה ולגבי בחירת היזם. רצוי לקבוע מנגנון המחייב את המחתים היזם ליידע ולעדכן הדיירים בדבר מועד חתימתם של שאר הדיירים בבניין. 

יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות.  

מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם. 

בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, כמפורט בסעיף 6, להלן. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים).

במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.

קביעת אבני דרך למימוש ההסכם 

מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון, רוב מסוים של הדיירים.

תנאים למימוש הפרויקט "תנאים מַתלים"

במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם. 

בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים: 

• חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן
• הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים
• אישור תכנית מפורטת (תב"ע) במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.

שוויון במפתח התמורה ושקיפות 
מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים). 

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ. 

לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. 

שוויון במפתח התמורה ושקיפות 
מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים). 

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ. 

לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. 

רכיבי התמורה

מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד. מובא לידיעתכם כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים, בהסתמך על תקן 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי-בינוי. 

כמו כן, מובא לידיעה כי יש אפשרות שמועצת העיר תחליט על מתן הנחה בארנונה בגין הפרשי שטחי הדירות לתקופה קצובה. 

דגשים בעניין הדירה החדשה 

בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (באחוזים או בשטח נקוב [ X מ"ר] או בכל שיטה אחרת שתוסכם), מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. 

קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, על פי קביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים. 

על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של הרוכשים את דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות. תשומת לב מופנית להוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 לעניין דירה המותאמת לאדם עם מוגבלות. 

חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

מגוון חלופות התמורה

בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד. יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. 

דגשים בעניין שכר דירה בתקופת הפינוי 

מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר, מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים, לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. 

יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית. 

סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם.

עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר 

מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין – בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה). מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים. 

תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה , וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם. 

כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. 

לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים): יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד), לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם.  

יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל"ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו. 

למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. יצוין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.